Remedii ale proprietarului fata de incidenta dreptului de preferinta al chiriasului la incheierea unui nou contract de inchiriere

  Dispozitii legale incidente:

    

•     Potrivit prevederilor art. 1828 din Noul Cod Civil (NCC): „(1) La incheierea unui nou contract de inchiriere a locuintei, chiriasul are, la conditii egale, drept de preferinta. El nu are insa acest drept atunci cand  nu si-a executat obligatiile nascute in baza inchirierii anterioare.”

•    Potrivit prevederilor art. 132 din Legea de aplicare a Noului Cod Civil, „Dreptul de preferinta al chiriasului prevazut la art. 1.828 din Codul civil se aplica pentru orice contract de inchiriere  incheiat in legatura cu aceeasi locuinta  sau cu o partea din aceasta:

a)dupa cel mult 3 luni de la incetarea contractului de inchiriere, daca durata acestuia a fost mai mare de un an;

b)dupa cel mult o luna de la incetarea contractului de inchiriere, daca durata acestuia a fost a fost mai mare sau egala cu o luna;

c)dupa cel mult 3 zile de la incetarea contractului de inchiriere, daca durata acestuia a fost mai mica de o luna.”

Prin urmare, in situatia in care Contractul de Inchiriere a fost incheiat pentru o perioada mai mare de un an, rezulta ca actualul Chirias beneficiaza de un drept de preferinta pentru orice contract de inchiriere incheiat dupa cel mult 3 luni de la data incetarii Contractului.

•      La o prima analiza, textul de lege mentionat mai sus are in vedere doar imobilele cu destinatie de locuinta, insa art. 1778 alin. (3) NCC extinde sfera de aplicare a art. 1828 si la locatiunea spatiilor destinate exercitarii activitatii unui profesionist (de exemplu, sediul sau punctul de lucru al unei societati comerciale). Adica regula are o aplicabilitate mai larga decat imobilele cu destinatia de locuinta.

•     Asadar, potrivit prevederilor art. 1778 alin.3 din Noul Cod Civil „locatiunea spatiilor destinate exercitarii activitatii unui profesionist este supusa prevederilor prezentei sectiuni, precum si dispozitiilor art. 1824-1831”.

Remedii ale Proprietarului fata de incidenta dreptului de preferinta al Chiriasului la incheierea unui nou contract de inchiriere:

1. Proprietarul poate inchiria, la conditii egale, bunul imobil ce formeaza obiectul Contractului de Inchiriere, dupa expirarea unui termen de 3 (trei) luni de la data incetarii Contractului de Inchiriere incheiat cu actualul Chirias.
2. Actualul Chirias poate pierde dreptul de preferinta in situatia in care nu si-a executat obligatiile conform Contractului.
3. Subliniem faptul ca, dreptul de preferinta se poate exercita doar „la conditii egale”.

De exemplu, s-a opinat in doctrina juridica recenta, faptul ca nu exista conditii egale, daca cuantumul chiriei lunare este stabilit la un nivel identic, dar noul locatar ofera plata in avans pe 6 luni. Astfel, Proprietarul are la dispozitie ca si remediu, posibilitatea de a solicita plata unui avans, chiar daca mentine cuantumul chiriei, situatie in care, nu am fi in prezenta unui contract de inchiriere in conditii egale.

Incetarea contractului de inchiriere ca urmare a desfiintarii titlului proprietarului

Potrivit prevederilor art.1819 din Noul Cod Civil, “desfiintarea dreptului care permite locatorului sa asigure folosinta bunului inchiriat determina incetarea de drept a contractului de locatiune”, dar potrivit prevederilor al.2 din Codul Civil “(…) locatiunea va continua sa produca aceleasi efecte si dupa desfiintarea titlului locatorului pe durata stipulata de parti, fara a se depasi un an de la data desfiintarii titlului locatorului, insa numai daca locatarul a fost de buna-credinta la incheierea locatiunii.”

Potrivit principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, desfiintarea titlului locatorului duce la desfacerea contractului de locatiune.

Un element de noutate in incetarea contractului de locatiune, il reprezinta introducerea unei exceptii de la regula incetarii contractului ca urmare a desfiintarii titlului locatorului asupra bunului dat in locatiune. Astfel, doar in cazul in care locatarul a fost de buna-credinta la incheierea locatiunii, contractul de locatiune va continua sa produca efecte si dupa desfiintarea titlului locatorului pe durata stipulata de parti, fara a se putea depasi insa un an de la data desfiintarii titlului locatorului.

Legiuitorul nu impune obligativitatea inscrierii in Cartea Funciara a contractului de inchiriere, ci ofera optiunea notarii acestuia, iar in opinia noastra, notarea contractului vine in sprijinul prezumtiei de buna-credinta a locatarului, in situatia desfiintarii ulterioare a titlului locatorului. Potrivit prevederilor art.900 N.C.Civ. daca se noteaza in cartea funciara un drept real in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in folosul ei, iar dreptul de folosinta este enumerat de prevederile art.551 ale aceluiati act normativ, printre drepturile reale. Dovada contrara se poate face numai in cazurile expres prevazute la art.887 N.C.civ., sau pe calea actiunii in rectificare.

De asemenea, prin art.902 al.1 pct.19 N.C.Civ. se statueaza obligativitatea inscrierii in Cartea Funciara a actiunilor privind apararea drepturilor reale, ca unica masura de opozabilitatea a acestora fata de terti. Ori, in situatia in care la data incheierii contractului de inchiriere, litigiul avand ca obiect revendicarea bunului imobil nu era inscris in Cartea Funciara, in mod legitim putem prezuma buna-credinta a chiriasului.

Pe de alta parte, se impune a preciza faptul ca, nici Noul Cod Civil, la fel ca cel din 1864, nu-si propune sa ofere o definitie legala a conceptului de buna-credinta.

In art.1170 din Noul Cod Civil, se arata ca, partile trebuie sa actioneze cu buna-credinta atat la negocierea si inchirierea contractului, cat si pe tot timpul executarii sale. Ele nu pot inlatura sau limita aceasta obligatie.

Spre deosebire  de regulile aplicabile contractului de locatiune, in cazul contractului de inchiriere a locuintei, evacuarea locatarului se poate face doar pe baza unei hotarari judecatoresti (art.1831 din Noul Cod Civil).

Proiectul de lege privind măsurile pentru combaterea întârzierii în executarea obligaţiilor de plată a unor sume de bani rezultând din contracte încheiate între profesionişti şi între aceştia şi autorităţi contractante

În scopul transpunerii Directivei 2011/7/UE a Parlamentului European şi a Consiliului din 16 februarie 2011 privind combaterea întârzierii în efectuarea plăţilor în tranzacţiile comerciale, în continuare, Directiva,  Guvernul României  a aprobat  în sedinţa din data de 18.12.2012, Proiectul de lege privind măsurile pentru combaterea întârzierii în executarea obligaţiilor de plată a unor sume de bani rezultând din contracte încheiate între profesionişti şi între aceştia şi autorităţi contractante.

Legea urmeaza a fi supusa spre aprobare Parlamentului României. Aceasta va intra în vigoare la data de 16 martie 2013, iar la data intrării în vigoare i se abrogă art. 1017 din Legea nr.134/2010 privind Codul de procedură civilă si orice alte dispoziţii contrare.

I.             Domeniul de aplicare

Legea  se aplică creanţelor certe, lichide şi exigibile constând în obligaţii de plată a unor sume de bani care rezultă dintr-un contract încheiat între profesioniştii care exploatează o întreprindere cu scop lucrativ (în continuare, profesionişti) sau între aceştia şi o autoritate contractantă, contractul având ca obiect furnizarea de bunuri sau prestarea de servicii, inclusiv proiectarea şi execuţia lucrărilor publice, a clădirilor şi a lucrărilor de construcţii civile.

Nu sunt incluse în sfera de aplicare a prezentei legi:

·        Creanţele înscrise la masa credală în cadrul unei proceduri de insolvenţă şi creanţele ce fac obiectul unui mandat ad-hoc, concordat preventiv ori al unei înţelegeri încheiate urmare unei negocieri extrajudiciare de restructurare a datoriilor unei societăţi;

·        Contractele încheiate între profesionişti şi consumatori.

II.                Executarea obligaţiilor de platã nãscute din contractele încheiate între profesionişti

2.1.    Termenul contractual de plata

În raporturile între profesionişti, termenul de plată nu poate fi mai mare de 60 de zile. Prin excepţie, părţile pot stipula în contract un termen de plată mai mare, sub rezerva ca această clauză să nu fie abuzivă.

Părţile pot conveni efectuarea plăţii în mod eşalonat. În acest caz, dobânzile penalizatoare şi celelalte despăgubiri se calculează prin raportare la suma scadentă.

2.2.    Condiţii de aplicare a dobânzii penalizatoare, obligaţiilor de platã nãscute din contractele nãscute între profesionişti:

Dobânda penalizatoare curge de la scadenţă până la momentul plăţii, daca sunt îndeplinite în mod cumulativ doua conditii: creditorul sã-şi fi  îndeplinit obligaţiile contractuale, si sã nu fi  primit suma datorată la scadenţă, cu excepţia cazului în care debitorului nu îi este imputabilă întârzierea.

Dacă termenul de plată nu a fost prevăzut în contract, dobânda penalizatoare curge:

·        după 30 de zile de la data primirii de către debitor a facturii sau a oricărei alte asemenea solicitări de plată;

·        dacă data primirii facturii ori a unei solicitări echivalente de plată este incertă sau anterioară primirii bunurilor sau prestării serviciilor, după 30 de zile de la recepţia mărfurilor sau prestarea serviciilor;

·        dacă legea sau contractul stabileşte o procedură de acceptare[1] ori de verificare, permiţând certificarea conformităţii mărfurilor sau serviciilor, iar debitorul a primit factura ori solicitarea de plată la data verificării sau anterior acestei date, după 30 de zile de la această dată.

Dacă părţile nu au stabilit nivelul dobânzii pentru plata cu întârziere, se va aplica dobânda legală penalizatoare, calculată potrivit art.3 alin.(2) din Ordonanţa Guvernului nr.13/2011 privind dobânda legală remuneratorie şi penalizatoare pentru obligaţii băneşti, precum şi pentru reglementarea unor măsuri financiar-fiscale în domeniul bancar.

III.             Executarea obligaţiilor de platã nãscute din contractele încheiate între profesionişti şi autoritãţile contractante

3.1.    Proiectul de lege stabileste un termen legal de plata si un termen contractual de plata, dupã cum urmeazã:

3.1.1.      Termenul legal de plata

Autorităţile contractante execută obligaţia de plată a sumelor de bani rezultând din contractele încheiate cu profesionişti cel târziu la:

• 30 de zile de la de la data primirii facturii sau a oricărei alte asemenea solicitări de plată;
• 30 de zile de la primirea bunurilor sau prestarea serviciilor, dacă data primirii facturii ori a unei solicitări de plată este incertă sau anterioară primirii bunurilor sau prestării serviciilor;
• 30 de zile de la acceptare sau verificare[2], dacă prin lege sau prin contract se stabileşte o procedură de acceptare ori de verificare pentru certificarea conformităţii mărfurilor sau serviciilor, iar autoritatea contractantă a primit factura ori solicitarea de plată la data verificării sau anterior acestei date.

Instituţiile publice din domeniul sănătăţii şi entităţile publice care furnizează îngrijiri medicale execută obligaţiile băneşti rezultând din contracte încheiate cu profesionişti în cel mult 60 de zile de la datele prevăzute anterior. Pãrţile nu pot conveni cu privire la data emiterii/primirii facturii. Orice clauză prin care se stipulează un termen de emitere/primire a facturii este lovită de nulitate absolută.

3.1.2. Termenul contractual de platã

Termenele de plată stabilite în contract pentru executarea obligaţiilor autorităţilor contractante nu pot fi mai mari decât termenele legale prevazute in prezenta lege. În mod excepţional, părţile pot stipula un termen de plată de plată de maxim la 60 de zile, dacă acesta este obiectiv justificat, ţinând cont de natura sau caracteristicile specifice ale contractului. Părţile pot conveni efectuarea plăţii în mod eşalonat.

3.2.    Aplicarea dobânzii penalizatoare, creanţelor nãscute din contractele încheiate între profesionişti şi autoritãţile contractante

În raporturile dintre autorităţile contractante şi profesionişti, creanţa de plată a preţului bunurilor sau serviciilor produce dobânzi penalizatoare dacă sunt îndeplinite urmãtoarele condiţiile: creditorul sã-şi fi  îndeplinit obligaţiile contractuale, si sã nu fi  primit suma datorată la scadenţă, cu excepţia cazului în care debitorului nu îi este imputabilă întârzierea.

Dobânda penalizatoare pentru plata cu întârziere curge de la scadenţa stipulată în contract sau, în cazul în care nu a fost stipulată în contract, de la expirarea termenelor legale, prevazute in prezenta lege.

IV.             Clauzele şi practicile abuzive

În sensul prezentei legi, practica sau clauza contractuală care determină în mod vădit inechitabil, în raport cu creditorul, termenul de plată, nivelul dobânzii pentru plata întârziată sau al daunelor-interese suplimentare este considerată abuzivă.

Clauzele abuzive sunt lovite de nulitate absolută. De asemenea, pentru prejudiciile cauzate de clauzele şi practicile abuzive poate fi atrasã Răspunderea patrimonială potrivit prevederilor Codul civil.

Sunt clauzele contractuale abuzive, clauzele care:

• exclud posibilitatea aplicării de dobânzi penalizatoare;
• fixează o obligaţie de punere în întârziere pentru a opera curgerea dobânzilor;
• prevăd un termen mai mare de la care creanţa produce dobânzi decât cel la punctele 2.2. si 3.1.1.;
• elimină posibilitatea plăţii de daune-interese suplimentare;
• stabilesc un termen pentru emiterea sau primirea facturii.

---

[1] Procedura de acceptare sau verificare nu poate depăşi 30 de zile de la data primirii bunurilor sau prestării serviciilor. Prin excepţie, părţile pot stipula în contract un termen mai mare de 30 de zile, sub rezerva ca această clauză să nu fie abuzivă.

[2] Procedura de acceptare sau verificare nu poate depăşi 30 de zile calendaristice de la data primirii bunurilor sau serviciilor. Prin excepţie, procedura de acceptare sau verificare poate avea o durată mai mare de 30 de zile, dacă acesta este stabilit expres în contract şi în documentaţia licitaţiei, sub rezerva ca această clauză să nu fie abuzivă